Mietkaution in der Schweiz: Höhe, Kautionskonto und Rückgabe

Stand: Oktober 2026 · von Michael Plangger

Die Mietkaution (auch Mietzinsdepot) sichert den Vermieter ab, falls der Mieter Mieten schuldig bleibt oder beim Auszug Schäden hinterlässt. Für Wohnungen gelten klare Regeln. Kurz gesagt: höchstens drei Monatsmieten, auf einem Sparkonto oder Depot auf den Namen des Mieters bei einer Bank, Freigabe nur mit Zustimmung beider Seiten oder mit einem rechtskräftigen Entscheid (Art. 257e OR).

Wie hoch darf die Kaution sein?

Bei Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatsmieten als Sicherheit verlangen (Art. 257e OR). Massgebend ist in der Praxis die Bruttomiete, also inklusive Nebenkosten. Beispiel: Nettomiete CHF 1'450 plus Akonto CHF 220 = CHF 1'670 → höchstens CHF 5'010. Bei Geschäftsräumen ist die Höhe frei vereinbar.

Wo muss das Geld liegen?

• Der Vermieter muss die Kaution bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot auf den Namen des Mieters hinterlegen – nicht auf dem eigenen Konto (Art. 257e Abs. 1 OR).
• Die Zinsen gehören dem Mieter.
• Statt eines Bankdepots ist auch eine Mietkautionsversicherung möglich: Der Mieter zahlt eine jährliche Prämie, die Versicherung bürgt gegenüber dem Vermieter.
• Die Kantone können ergänzende Bestimmungen erlassen (Art. 257e Abs. 4 OR).

So läuft es beim Einzug

1. Im Mietvertrag Höhe und Art der Sicherheit festhalten (Bankdepot oder Kautionsversicherung).
2. Bei einer Bank wird ein Mietkautionskonto auf den Namen des Mieters eröffnet. Meist unterschreiben Vermieter und Mieter die Vereinbarung mit der Bank.
3. Der Mieter zahlt den Betrag ein. Die Bank bestätigt die Hinterlegung – diese Bestätigung bewahren Sie gut auf.
4. Viele Vermieter vereinbaren, dass die Kaution vor der Schlüsselübergabe einbezahlt sein muss.

Kautionsversicherung: was Vermieter wissen sollten

Bei einer Kautionsversicherung (auch Mietkautionsbürgschaft) muss der Mieter kein Geld blockieren. Er schliesst bei einem Anbieter einen Vertrag ab und zahlt eine jährliche Prämie. Der Anbieter verpflichtet sich gegenüber dem Vermieter, berechtigte Forderungen bis zum vereinbarten Betrag zu bezahlen. Was er bezahlt, fordert er danach in der Regel vom Mieter zurück.

• Einverständnis: Ob statt Geld eine Versicherung genügt, legen Sie am besten im Mietvertrag fest.
• Zertifikat prüfen: Stimmen Betrag, Mietobjekt, Name des Mieters und Ihr Name als Vermieter? Bewahren Sie das Original auf.
• Prämie: Die Prämie bezahlt der Mieter. Sie wird nicht zurückerstattet – anders als die Zinsen eines Kautionskontos.
• Forderung anmelden: Wie und bis wann Sie einen Schaden melden müssen, steht in den Bedingungen des Anbieters. Lesen Sie diese beim Einzug, nicht erst beim Auszug.

Freigabe nach dem Auszug

• Die Bank gibt die Kaution nur mit Zustimmung beider Parteien heraus – oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl bzw. ein rechtskräftiges Urteil.
• Macht der Vermieter innert einem Jahr nach Mietende keinen Anspruch rechtlich geltend, kann der Mieter die Rückzahlung direkt von der Bank verlangen.
• Tipp: Beim Auszug ein Übergabeprotokoll erstellen und von beiden unterschreiben lassen. Es zeigt, ob und welche Mängel es gibt.
• Die Kaution ist kein Ersatz für die letzten Monatsmieten: Sie bleibt gesperrt, bis die Bank sie nach den Regeln von Art. 257e Abs. 3 OR freigibt.

Was darf von der Kaution abgezogen werden?

Die Kaution sichert Forderungen aus dem Mietverhältnis, zum Beispiel:

• offene Mietzinse und Nebenkosten, auch eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung,
• Schäden, die über die normale Abnützung hinausgehen, etwa Brandlöcher, grobe Kratzer oder fehlende Schlüssel.

Nicht abziehen dürfen Sie Kosten für die normale Abnützung durch vertragsgemässen Gebrauch (Art. 267 Abs. 1 OR). Bei älteren Bauteilen wird oft nur der Zeitwert berücksichtigt; in der Praxis hilft dafür die gemeinsame Lebensdauertabelle der Verbände von Hauseigentümern und Mietern. Klären Sie grössere Beträge im Zweifel mit einer Fachstelle.

Checkliste Auszug

1. Termin vereinbaren: Datum und Zeit der Wohnungsrückgabe schriftlich abmachen, neue Adresse des Mieters notieren.
2. Einzugsprotokoll bereitlegen: Es zeigt, welche Mängel schon beim Einzug bestanden und wie viele Schlüssel übergeben wurden.
3. Wohnung gemeinsam prüfen: Raum für Raum, mit Fotos. Der Mieter muss die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR) – normale Abnützung muss er nicht bezahlen.
4. Zählerstände und Schlüssel im Protokoll festhalten.
5. Protokoll unterschreiben lassen – von beiden Seiten, je ein Exemplar.
6. Mängel sofort melden: Mängel, für die der Mieter einstehen muss, sofort schriftlich melden. Wer zu spät meldet, kann seine Ansprüche verlieren. Später entdeckte, versteckte Mängel ebenfalls sofort melden (Art. 267a OR).
7. Offene Beträge zusammenstellen: letzte Mieten, Nebenkostenabrechnung, Kosten für Mängel (mit Offerte oder Rechnung).
8. Freigabe vereinbaren: Sind Sie sich einig, unterschreiben beide die Freigabe für die Bank – ganz oder mit Aufteilung des Betrags.
9. Keine Einigung? Den Anspruch innert einem Jahr nach Mietende rechtlich geltend machen, z. B. mit einer Betreibung oder bei der Schlichtungsbehörde. Lassen Sie sich dabei von einer Fachstelle beraten.

Mit VermieterNavi

VermieterNavi zeigt alle Kautionen mit Bank, Betrag und Status, warnt, wenn der Betrag drei Monatsmieten übersteigt, und meldet nach dem Auszug, dass eine Kaution zur Freigabe ansteht. Den Kautionsvertrag bzw. die Bankbestätigung legen Sie als Scan in der Mieterakte ab; das Übergabeprotokoll erstellen Sie direkt in der App. Bei jeder Kaution halten Sie fest, ob es ein Bankkonto oder eine Kautionsversicherung ist.

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