Mietzinsanpassung berechnen: Formel, Beispiel und Rechner
Stand: Oktober 2026 · von Michael Plangger
Eine Mietzinsanpassung setzt sich meist aus drei Teilen zusammen: der Änderung des Referenzzinssatzes (±3 % bzw. −2.91 % pro 0.25 Punkte), 40 % der Teuerung gemäss Landesindex und der allgemeinen Kostensteigerung. Die Prozente werden zusammengezählt und auf die heutige Nettomiete angewendet. Mit dem Rechner unten sehen Sie den Richtwert sofort.
Mietzins-Rechner
Die Formel in drei Teilen
1. Referenzzinssatz
Pro 0.25 Prozentpunkte Erhöhung darf der Mietzins um höchstens 3 % steigen (bei einem Referenzzinssatz unter 5 %, Art. 13 Abs. 1 VMWG). Sinkt der Satz, wird umgekehrt gerechnet: Senkung = 3n ÷ (100 + 3n) bei n Schritten zu 0.25 Punkten.
| Änderung Referenzzinssatz | Erhöhung | Senkung |
|---|---|---|
| 0.25 Punkte | +3.00 % | −2.91 % |
| 0.50 Punkte | +6.00 % | −5.66 % |
| 0.75 Punkte | +9.00 % | −8.26 % |
| 1.00 Punkt | +12.00 % | −10.71 % |
Ausgangspunkt ist der Referenzzinssatz, auf dem Ihr heutiger Mietzins beruht – also der Satz im Vertrag bzw. bei der letzten Anpassung. Wie er sich entwickelt hat, zeigt der Ratgeber Referenzzinssatz und Mietzinsanpassung.
2. Teuerung (Landesindex der Konsumentenpreise)
Weitergegeben werden dürfen höchstens 40 % der Teuerung seit dem letzten Stand (Art. 16 VMWG): Teuerung = (Index heute ÷ Index beim letzten Stand − 1) × 100, davon 40 %. Beispiel: Index von 100.0 auf 101.5 = +1.50 % Teuerung → +0.60 % Mietzins. Sinkt der Index, wirkt der Teil umgekehrt.
3. Allgemeine Kostensteigerung
Für steigende Kosten für Unterhalt, Gebühren und Versicherungen rechnen viele Vermieter mit einer Pauschale pro Jahr. Die Ansätze sind nicht einheitlich – in der Praxis oft zwischen 0.25 % und 1 % pro Jahr, je nach Kanton und Schlichtungsbehörde. Im Streitfall müssen die tatsächlichen Mehrkosten belegt werden. Lassen Sie diesen Teil im Zweifel weg oder fragen Sie eine Fachstelle wie den Hauseigentümerverband (HEV).
Rechenbeispiel: Senkung
Nettomiete CHF 1'500. Letzter Stand: Referenzzinssatz 1.75 %, Landesindex 100.0. Heute: Referenzzinssatz 1.25 %, Landesindex 102.0. Kostensteigerung 0.5 % pro Jahr, seit 2 Jahren.
- Referenzzinssatz −0.50 Punkte: 6 ÷ 106 = −5.66 %
- Teuerung: (102.0 ÷ 100.0 − 1) = 2.00 %, davon 40 % = +0.80 %
- Kostensteigerung: 0.5 % × 2 Jahre = +1.00 %
- Total: −3.86 % = CHF −57.90 → Richtwert neue Nettomiete CHF 1'442.10
Der Mieter könnte also eine Senkung von rund CHF 58 pro Monat verlangen. Die Werte sind ein Beispiel.
Rechenbeispiel: Erhöhung
Nettomiete CHF 1'800. Letzter Stand: Referenzzinssatz 1.25 %, Landesindex 100.0. Angenommen, der Satz steigt auf 1.50 % und der Index auf 101.5.
- Referenzzinssatz +0.25 Punkte = +3.00 %
- Teuerung: 1.50 %, davon 40 % = +0.60 %
- Total: +3.60 % = CHF +64.80 → Richtwert höchstens CHF 1'864.80
Die Erhöhung muss mit dem amtlichen Formular des Kantons mitgeteilt werden und gilt frühestens auf den nächsten Kündigungstermin.
Wann und wie oft darf der Mietzins angepasst werden?
- Eine Erhöhung gilt nur auf einen Kündigungstermin. Das amtliche Formular muss spätestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter sein (Art. 269d OR).
- Eine feste Höchstzahl pro Jahr gibt es nicht – aber jede Erhöhung braucht einen Grund, das Formular und die Frist. Bei befristeten Verträgen nur, wenn der Vertrag es vorsieht.
- Der Mieter kann eine Erhöhung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270b OR).
Weitere Gründe für eine Mietzinsanpassung
- Nach einer Sanierung (wertvermehrende Investitionen): Mehrleistungen wie ein neuer Balkon, Lift oder eine bessere Dämmung können eine Erhöhung begründen (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Bei einer umfassenden Überholung gelten in der Regel 50 bis 70 % der Kosten als wertvermehrend. Gerechnet wird mit Verzinsung, Amortisation und Unterhalt dieses Anteils – lassen Sie die Rechnung von einer Fachperson prüfen.
- Orts- und quartierübliche Mietzinse: Ein Mietzins ist nicht missbräuchlich, wenn er im Rahmen der Mietzinse für vergleichbare Wohnungen in der Umgebung liegt (Art. 269a lit. a OR, Art. 11 VMWG). Der Nachweis ist anspruchsvoll: Gerichte verlangen in der Regel mindestens fünf wirklich vergleichbare Wohnungen.
- Mieterwechsel: Mit dem neuen Mieter wird der Anfangsmietzins neu vereinbart. Er kann innert 30 Tagen nach der Übernahme angefochten werden (Art. 270 OR); in mehreren Kantonen muss der Anfangsmietzins mit einem amtlichen Formular mitgeteilt werden.
- Eigentümerwechsel: Der Mietvertrag geht auf den neuen Eigentümer über (Art. 261 OR). Für eine Erhöhung gelten dieselben Regeln wie vorher.
- Indexierter Mietvertrag (Indexmiete): Der Mietzins folgt nur dem Landesindex – dafür voll, nicht bloss zu 40 %. Der Vertrag muss mindestens fünf Jahre dauern (Art. 269b OR); der Referenzzinssatz spielt dann keine Rolle.
- Staffelmiete: Die Erhöhungen sind im Vertrag in Franken festgelegt, höchstens einmal pro Jahr, Vertragsdauer mindestens drei Jahre (Art. 269c OR).
Mit VermieterNavi
Der Referenzzins-Rechner in VermieterNavi (in jeder Lizenz enthalten) rechnet das für alle Verträge auf einmal: Er kennt die Mietzinsbasis jedes Vertrags, zeigt Erhöhung oder Senkung als Richtwert Schritt für Schritt und den Termin, bis wann die Mitteilung beim Mieter sein muss. Die aktuellen Werte kommen mit den Updates. Mehr dazu auf der Seite Mietverwaltung-Software für private Vermieter.
Häufige Fragen
Wie berechne ich eine Mietzinsanpassung?
Sie zählen drei Teile zusammen: die Änderung des Referenzzinssatzes (+3 % pro 0.25 Punkte Erhöhung, −2.91 % pro 0.25 Punkte Senkung), 40 % der Teuerung gemäss Landesindex und allenfalls eine allgemeine Kostensteigerung. Das Total in Prozent wenden Sie auf die heutige Nettomiete an.
Wie viel Teuerung darf ich auf die Miete überwälzen?
Höchstens 40 % der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise seit dem letzten Stand (Art. 16 VMWG). Bei einer Indexmiete gilt die Teuerung voll.
Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Es gibt keine feste Höchstzahl, aber jede Erhöhung braucht einen Grund, das amtliche Formular und gilt nur auf einen Kündigungstermin. Das Formular muss spätestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter sein.
Darf ich die Miete nach einer Sanierung erhöhen?
Ja, soweit die Arbeiten wertvermehrend sind oder die Wohnung verbessern (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Reine Reparaturen und Unterhalt begründen keine Erhöhung. Lassen Sie die Berechnung von einer Fachperson prüfen.
Was bedeutet orts- und quartierüblicher Mietzins?
Ein Mietzins ist nicht missbräuchlich, wenn er im Rahmen der Mietzinse für vergleichbare Wohnungen in der Umgebung liegt (Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand, Bauperiode). Der Nachweis braucht in der Regel mindestens fünf vergleichbare Wohnungen.
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